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区画整理地って売却が難しいの？
2022-08-13
区画整理地の売却について解説しています。
以下、お客様：客 センチュリー21：セ
客：区画整理事業、とはどういったものでしょうか？
セ：街並みというものは、長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、
中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまう事もあります。そうなると災害時の
救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。 区画整理とは、行政や
区画整理組合などが主となって、道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、
これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。
客：街並みを整備しなおす、というとかなりの時間が掛かるのでは無いですか？
セ：計画内容や規模にもよりますが、何十年と掛かる事も珍しくありません。
客：では、所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか？
セ：いえ、結論から言うと売却することは可能です。
ただし、事業は長い期間を掛けて順番に進んでいくため、どの時点で売却をするのが
良いか検討することが重要になってきます。
客：その「時点」について具体的に教えて頂けますか？
セ：まず元々の土地の時点。この土地を「従前地」と言います。
一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。
また、場所が変わる事もあります。
客：小さくなるんですか？じゃあ、価値も低くなってしまいますよね？
セ：土地が小さくなるのは、道路を拡幅したりや公園を整備する為の土地として、
それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。同じ地価であれば小さくなった分価値も
低くなってしまいますが、区画が整理されたことで地価が上がった、
というように考えられます。
客：なるほど。価値は変わらないんですね。
セ：ただ、土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が生じた 場合に、土地の権利者間に
不均衡が生じることがあります。このような場合、事業完了時に金銭の徴収と交付に
よって不均衡を是正することとなっており、これを清算金と呼びます。
また、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、建築の際、知事の許可が必要で、
許可が得られるのは、木造2階建などの容易に移転・撤去ができるものに限ります。
また、場所が変わる事もあります。 購入される方は、価値は変わらなくても、
制約を受けたり場所が変わる事に不安を覚えるかも知れません。
客：では、次の「時点」はどうですか？
セ：次は「仮換地」という時点になります。
区画整理事業は長期間にわたり、徐々に進んでいきます。自身の土地部分は完了したが、
全体の事業が完了していない、ということが起こります。 こういった場合、完了した土地
については「仮換地」となります。基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。
客：この時点はほぼ完了したのと同じですね。
セ：ただ、使用収益開始以降でないと、仮換地された土地に建築物を建てることは
できませんし、所有権は依然として従前地に有ります。また、この時点では清算金は
確定していませんので、それらを踏まえて、売買金額を考慮するなど、注意は必要です。
客：じゃあ次は区画整理の事業が終わった「時点」ですね？
セ：はい、そうなります。
客：これ以降は何も気にする必要はないですよね？
セ：いいえ、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。その中には建築できる
建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも、注意が必要です。
客：気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能と言う事ですね？
セ：はい、
どのタイミングが売却に有利か、清算はどうするのか、登記は、等様々あります。
まずは、不動産会社に相談したり、調査してもらうと良いかと思います。
売却に力を入れている会社が良いと思います。
客：ありがうございました。
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ページ作成日 2022-08-13
