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不整形地の査定はどのように行うの？
2022-09-02
旗竿地の様な不整形地の査定評価について解説しています。
以下、お客様：客 センチュリー21：セ
客：自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており
接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なのですがこういった土地は
価格が高くないと聞いたのですが本当でしょうか？
セ：いわゆる旗竿地ですね。
旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。価格が高くないという点には
一般的にはそのように言われております。
客：そうですか・・・
うちの場合どのような査定方法になるのでしょうか？
セ：通常、土地の査定価格は取引事例比較法で計算します。
取引事例比較法とは売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか
選んで平均坪単価を算出し、算出された平均坪単価に売却する不動産の広さを掛けて
計算する方法です。
客：では、うちも取引事例比較法で計算するのですか？
セ：はい、
同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は
特殊なので条件が近い事例はそれほど多くありません。
客：ではどのような査定をしていくのでしょうか？
セ：はい、
旗竿地の場合には路線価を使って計算します。
客：路線価ですか？
ニュースでは聞いたことがあるのですが、どんなものですか？
セ：はい、
路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表するその年の1月1日における主要な道路に
面した１㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するとき
活用されます。
客：国税庁ですか？知らなかったです・・・
セ：そうですね、
あまり馴染みがないかもしれませんね。
路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、その公示価格を1.1から
1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価を1.3～1.5倍に
すればおおよその相場が分かるというものになります。
客：では、路線価に土地の面積を掛ければ査定金額がわかるということでしょうか？
セ：はい、
ですが土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行きが極端に短い場合や
長い場合、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされております。そのため路線価を
計算するときには、まず奥行価格補正率を掛け算しなければなりません。
客：奥行価格補正率とは何でしょうか？
セ：はい、
奥行価格補正率とは、その宅地の奥行き距離の応じて奥行価格補正率表に定められている
補正率です。正確な表現でいいますと、道路からの奥行きの長さに応じて路線価を
整するための補正率の事をいいます。
客：奥行価格補正率を使ってどのように計算するのでしょうか?
セ：はい、
一㎡あたりの路線価＝路線価×奥行価格補正率で計算します。
客：これでやっと査定金額が出るのですか？
セ：いいえ、
これは路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、間口が狭小な宅地等や不整形地の
計算をしなければなりません。
客：まだまだあるのですね？二つの違いを教えて下さい。
セ：まずは間口が狭小な宅地などは、1㎡あたりの路線価格に間口狭小補正率と奥行長大補正を
掛け算して計算します。間口狭小補正率は間口の狭い土地の評価額を減額するための
補正率です。
奥行長大補正率とは間口のわりに奥行きが長い土地の相続税評価額を減額する補正率の
事をいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために
地区や距離によって数値化されています。
客：不整形地の計算はどうですか？
セ：不整形地は１㎡あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算し計算します。
不整形地補正率は陰地（かげち）割合に応じて定められます。陰地（かげち）とは、
不整形地全体を囲むような正方形や長方形の想定整形地を想定した場合に、
その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形補正率の適用に
ついては不整形地補正率×間口狭小補正率と奥行長大補正率×間口狭小補正率のいずれか
有利な方で計算します。
客：分かりました。
不整形地の場合も、路線価格に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね？
うちの土地の場合は、どちらを利用したらいいでしょうか？
セ：そうですね、
一概には言えませんので計算した結果、評価額が高い方を選びたいところでありますね。
客：その金額で売れますか？
セ：そうですね、
残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから過去に
売れた旗竿地と比較したり、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、
査定価格が決まっていきます。詳しくは不動産会社にお尋ねいただくと近隣事例も
熟知しているのでより正確な査定金額が出るかと思います。
客：分かりました、ありがとうございます。
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ページ作成日 2022-09-02
